要买房了？买房入门知识点了解一下？（二）一文读懂9种房屋类型

  关于买房有必要了解的相关房地产知识内容。（因受到阅读习惯和篇幅限制，每次把话题讲透彻，写明白，这是第二篇，熊猫贝贝，致力于精品地产领域，希望我们大家多多支持，如果文章的主要内容您觉得好，欢迎收藏转发，各位朋友的支持是我坚持创作分享最重要的动力！）

  在房产市场上，常见的房屋类型很多，耳熟能详的有普通商品房、经济适用房、小产权房等等，房屋类型不同，特点也不相同，适合的人群甚至是价格也是天差地别。

  因为房地产产品类型繁多，甚至很多老一辈的人都不能完全弄明白自己到底住了一辈子的房子是什么性质房子，而市场上充斥的广告又包含很多陷阱和误导，这就给需要购买新房的人带来了困扰：我应该买什么样类型的房子？我买的房子为什么和别人的房子区别这么大？

  一、商品房：主要市场流通的住宅产品。商品房（Commercial housing）在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称“大产权房”。从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关法律法规可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房由房地产开发企业开发建设并按市场价出售的房屋，只要你不被限购政策限制就能买。普通商品房的房屋产权属于个人，房屋土地性质为国有或出让，除了限购城市的规定之外，购房者无需满足其他条件。

  一般可以落户，配套学位，生活成本按照当地一般民用水电气，能满足绝大多数居住需求。

  二、房改房：单位福利，老破小房改房是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是中国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做已购公有住房。已购公有住房，是指城镇职工依照国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都能够轻松的享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人利用职权大量低价购买公有住房，造成国有资产或公有财产的流失。购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠，对离休干部也有优惠政策。另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，指职工以标准价或成本价购买的公有住房。它的产权：成本价购买归个人/标准价购买归个人和单位共有（5年后归个人）。土地性质为国有划拨或国有出让。

  特点：中国房地产改革产物，集中在各城市国有企业和机关单位，在当下市场中被称为“老破小”，各地交易政策不同，交易流程按照二手房流程考虑。

  一般可以落户，配套学位，生活成本按照当地一般民用水电气，能满足绝大多数居住需求。

  三、集资房：单位福利，老破小集资房一般是由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工，不对外出售。集资房的产权：整体产权归单位，个人拥有使用权。土地性质为国有划拨。

  特点：这种房子只有使用权没有产权！一般原则不对外进行销售交易流通，属于小产权房的一种。

  四、经济适用房：买到就是赚到，听的多见的少，申请资质流程复杂。经济适用房是指依照国家经济适用住房建设规划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品房。它的产权归个人，购房者需要满足一定的条件，如家庭收入、家庭人口等。土地性质为划拨。一般5年后上市交易，且要向房管局补缴土地出让金，政府有优先回购权。

  购买手续复杂，申请流程难，过程中门道多，但是价格远远低于周边和当地平均水平。

  可以落户，配套学位，生活成本按照当地一般民用水电气，能满足绝大多数居住需求。

  五、廉租房：只能租不能交易廉租房的产权归国家，土地性质为国有划拨，不允许上市交易。申请租住的居民需要满足一定的条件。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。根据住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）的规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

  六、公租房：只能租不能交易公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合相关规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，包括一些退休老人及残疾人。还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

  七、安置房：等同于还建房，赔偿房等说法安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置房的产权属于个人或集体。土地性质为集体或国有划拨（有限产权）或国有出让（完全产权）。需要满足一定的条件才能上市交易。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋大体上分为两大类：一类是因重大市政设施建设工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）

  特点：根据我们国家法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才能够直接进行，这时的过户交易与一般的房屋没有一点区别之处。价格低于当地中等水准，居住环境一般，生活成本低廉，住房档次偏低。交易属于二手房交易

  考虑因素：结合实际项目和情况来考虑，一般质量一般，转让出售的业主数量少，特别要注意产权是否归个人，如果归集体就属于小产权房。

  这个我专门写过一篇文章，《小产权房，是香饽饽还是“定时炸弹”？》，大家在头条搜一下就出来了，在此不做赘述，有需要有兴趣的朋友可以看一看。

  九、商住房：标准称呼商办房，一般以公寓，LOFT，产权酒店，酒店公寓，写字楼，SOHO等形式进入市场进行销售。商住房（商住两用房）即在商业用地上建设的住宅类项目。市面上的“公寓”大多都是商住房。实际上，我国土地利用分类里只有商业用地、住宅用地的划分，并没有“商住两用地”的说法。目前，商住房仍徘徊于政策灰色地带，定义上的模糊性也注定了其背后暗藏的风险。近年来，北京、上海、深圳等一线城市都对商住房严加管控，出台了一系列限购政策。一线城市的商住房市场也因此一度跌至冰点。然而，在大多数二线城市，却鲜有类似管控出台，商住房依旧是投资市场上的人气高涨。此次厦门市出台相关禁令，也被外界视为二线城市商住房市场风险的一个信号。

  特点：这个不是商品房！是商业用房，只要属性定义为商业的，都是这样的产品！

  不限购不限贷，和购买商业用房一个性质，水电标准按照商用标准（大概是民用3倍左右）

  1、 商住房的配套要比普通住宅差，开发商为促进销售，大多数都会为普通住宅引进学校、幼儿园等配套，但商住项目正常情况下不会有这种待遇。即使是普通住宅混合商住的项目，商住房业主也不能享受子女入学待遇。

  2、 商住房的土地使用年数的限制多是40-50年，比普通住宅少20-30年。这种天然的缺陷，让商住房二次销售面临尴尬的局面。因为自从温州鹿城土地使用年数的限制问题被曝光后，几乎所有的购房者对土地使用年数的限制都倍加关注。

  3、 商住房贷款压力大，你至多能贷款10年，首付必须50%，利率非但没有优惠，还得在基准利率的基础上上浮10%。

  4、 一手商住房不享受税费减免优惠，二手商住房不仅不享受“满五唯一”等政策，还会增值税，交易成本更高。

  5、 部分商住房能争取到民水民电，但即使这样，物业费和供暖费等支出仍然会按商业标准执行。

  8、 选择商住房居住的购房者要接受办公、餐饮、零售等人员混杂的状态。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住体验都不好。

  9、 商住房基本没业主委员会，如果出现问题，只能自行维权，势单力薄啊!

  适合人群：不具备购房资格但有居住需求的群体，年轻创业办公居住一体化的群体。

  结语：除了合法合规的商品房，别的类型的房屋，如不具备全面的了解和与自身需求的契合，不建议听信广告宣传就轻易入手。

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